近年来，在国资国企改革和财政收支面临一定压力的背景下，盘活存量资产已经成为国企提质增效和地方政府开源节流的重要手段。本文拟从资产盘活的趋势入手，结合盘活工作面临的痛点提出应对措施，并以某城投企业实践作为经验分享，以期对同类企业优化资产结构、提高资产运营效率提供理论指导和实践参考。
资产盘活趋势观察总结
振兴乡村产业发展是当前农村工作的重中之重，也是实现乡村振兴战略的关键所在。乡村产业的振兴，意味着要充分挖掘乡村的资源优势，因地制宜地发展特色产业。
政策导向深化
2021年，十三届全国人大四次会议表决通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出“有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。2022年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出建立协调机制、建立盘活存量资产台账、灵活采取多种方式盘活不同类型存量资产、推动落实盘活条件、加快回收资金使用等八方面具体要求。随后，财政部印发《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》，提出行政事业单位国有资产盘活的六种方式；自然资源部、国务院国资委联合印发《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》，提出积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、妥善处理各类涉地历史遗留问题等内容。相关政策文件的密集出台，明确了“向存量要效益”的战略方向，明确将盘活存量资产作为扩大有效投资、化解债务风险的核心手段，驱动各级企业积极采取多种方式开展资产盘活。
市场逻辑转变
随着经济发展底层逻辑从增量扩张转向存量优化，地方政府及国有资本投资公司面临“降负债”与“提效能”的双重压力。据估算，全国基础设施存量资产超百万亿元，但低效利用率达30%-40%，倒逼资产运营从“重持有”向“重流动”转型。
技术赋能升级
在存量资产盘活政策导向下，从资产管理方面，嵌入区块链、AI、物联网与数字孪生等新兴技术的数字化平台成为提升资产运营效率、优化资源配置的重要手段。通过整合产权登记、资产评估、市场交易、运营收益等多维数据，基于GIS地图、三维建模等技术构建资产可视化档案，实时更新资产状态。在资产运营方面，基于AI算法推进适配的盘活模式和潜在合作方，并通过内置财务模型模拟不同合作模式下的收益分配方案，量化各方预期收益。在风险应对方面，利用数字化手段实时监测市场波动、政策调整等风险，触发预警机制，例如租金下跌超阈值自动提示调整策略等。
资产盘活痛点与应对举措
存量资产盘活的核心痛点
一是资产权属复杂、资产质量参差。部分国有存量资产因通过历史划拨、抵债或非市场化方式获取等原因，存在产权登记不全、土地权属争议等问题，导致无法合规交易或改造。此外，通常优质资产多已优先处置，剩余多为地理位置差或需高成本改造的“硬骨头”，如老旧厂房、危房等，盘活难度大。
二是融资渠道单一、退出机制不畅。基础设施REITs对底层资产现金流的稳定性要求严苛，非标资产难以应用，根据调研数据2023年全国仅15%存量资产符合REITs发行条件，多数企业仅能依靠抵押贷款等单一融资渠道获取资金。此外，存量资产项目需长期垫资且回报周期普遍较长，因资本的逐利性导致社会资本参与意愿较弱，且轻资产运营方改造后缺乏有效退出路径，资金难以循环使用。
三是专业团队匮乏、同质竞争严重。部分企业缺乏专业化运营团队，依赖传统出租、出售的单一运营模式；部分企业则未能根据市场需求、资产属性等打造特色运营业态和方式，而是通过模仿成功案例进行资产盘活，例如各地跟风建设“古镇”，导致同质竞争严重，存量资产更新改造后再次陷入低效运营境地。
四是涉及主体众多、利益协调困难。存量资产盘活通常涉及村集体、运营商、政府、金融机构等多个利益相关方，不同主体的利益诉求存在差异，例如村集体关注可持续分红及就业保障，运营商追求短期回报率，政府机构兼顾产业升级、税收增长等公共利益与乡村振兴等政策目标；部分存量资产盘活项目因利益分配规则模糊、经营权期限与资产改造周期错配、风险分担失衡等产生分歧，导致项目停滞。
基于核心痛点的应对举措
一是建立动态清查机制，明确资产权属。通过地理信息系统（GIS）和数字化平台对持有的存量资产进行“家谱式”管理，摸清资产权属、债务纠纷等核心信息，形成动态更新数据库进行统一管理，解决历史遗留问题。对于产权不清的资产，采用“司法调解+资产评估”组合拳，或通过协议置换、土地收储等方式明晰权属。
二是应用多元金融工具，强化资金支持。应用REITs、ABS、基金联营开发等多种金融工具和售后回租、股权信托等市场化融合模式，强化资金支持，降低资金使用成本。例如，对于现金流稳定的基础设施项目发行公募REITs；通过资产证券化（ABS）盘活应收账款、经营权等资产；以“母基金+专项子基金”吸引社会资本，形成“开发-运营-退出”闭环；探索售后回租、股权信托等模式，降低融资成本并延长资金使用周期等。
三是完善市场运营体系，提升运营效益。通过引入专业运营团队、构建数智运营平台、完善运营效果评估等方式完善市场运营体系。例如，引入第三方评估机构与专业运营团队，并推行运营团队评级制度，对打造现象级项目的团队给予奖励等方式；构建智慧管理系统，通过AI算法优化租户匹配、能耗管理等，提升资产出租率；定期评估运营模式适配性，对出租、证券化、混改等路径进行成本收益复盘，动态调整策略。
四是完善收益分配机制，构建资产盘活生态。建立分层收益分配框架，明确基础收益、浮动收益、超额收益等不同类别收益在各利益相关方之间的分配机制，协调不同主体的收益分配；构建风险共担与利益绑定模式，联合各利益相关方成立“盘活联合体”，通过合同运营、资源入股等方式平衡各方权益；或通过各利益相关方按比例出资设立专项基金，用于应对市场波动或突发事件，构建资产盘活的利益共同体。
资产盘活经验分享
作为城市建设的“主力军”，某城投积极响应存量资产盘活监管要求，通过激活闲置资源、优化资产结构，不仅实现现金流“自我造血”，助力城市功能升级与产业焕新，走出了一条国企改革与城市发展双赢的创新之路。
全面开展资产清查，摸清资产底数
在制定资产盘活策略前，某城投对全集团的资产资源进行全面、细致的梳理和排查，明确各类资产盘活范围的确定原则，重点排查低效、闲置、权属不清资产，涵盖土地、房产、债权、股权、股票、应收款项等八大类资产，建立盘活资产清单，逐项评估资产价值，明确各项资产的盘活金额、盘活方式、责任主体及盘活时间规划。
积极探索模式创新，加快盘活效率
一是精准把握国家政策窗口期，充分利用CMBS、Pre-REITs、REITs、类REITs等金融工具，推进多元化创新模式，加快存量资产盘活效率。2024年以广州某展贸中心为底层商业基础资产，在深圳证券交易所成功发行广州某展贸中心资产支持专项计划（CMBS），发行规模26.01亿元（优先级26亿元），期限21年期，票面利率2.48%，是当年广东地方国企规模最大、期限最长、利率最低的CMBS。二是推进两融机制。通过融资融券机制对所持有的证券资产进行盘活。三是在资产盘活的实践中，锤炼打造了一支优秀的团队，不动产资产管理平台初见雏形。
完善清单式管理机制，推进盘活落地
在摸清盘活资产底数的基础上，通过建立盘活工作的清单式管理机制，督促各级企业制定盘活任务的具体计划和工作措施，建立盘活任务清单，逐项落实盘活任务。定期跟踪盘活任务清单的落实情况，按月度梳理各项盘活任务进展，总结盘活经验，并及时协调和反馈盘活工作中出现的问题或事项，当盘活工作出现偏差时及时作出预警和纠偏。
结语
资产盘活不仅是经济命题，更是城市治理与可持续发展的战略选择。在国资国企改革不断深化的背景下，国有企业可在资产盘活的实战中持续加快丰富资产证券化产品，搭建新的资本运作平台，进一步拓宽融资渠道，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，为推动企业更高质量发展提供坚实保障，也为新一轮城市建设、构建现代化产业体系贡献力量。
