（3）抽查期后加工完成物资的验收入库手续是否齐全，会计处理是否正确；
（4）复核委托加工物资发出的正确性；
（5）核查有无长期挂账的委托加工物资事项。
三、存货的评定估算
（一）存货评估总体原则
在对存货评估时，应当以上述核查验证结论为基础，结合市场调查情况，考虑持有存货的目的和评估基准日后事项的影响等因素，分别采用成本法、市场法等相应评估方法确定评估值。
1.对于持有自用的外购存货，通常采用成本法评估，以其评估基准日现行采购成本确定评估值。外购存货的采购成本指企业物资从采购到入库前所发生的全部支出，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。存货的购买价款，是指企业在评估基准日购入相同或类似材料或商品的市场价格，如原材料和周转材料的进价。存货的相关税费，是指企业购买、自制或委托加工存货发生的进口关税、消费税、资源税和不能抵扣的增值税进项税额等应计入存货采购成本的税费。其他可归属于存货采购成本的费用，即采购成本中除上述各项以外的可归属于存货采购成本的费用，如在存货采购过程中发生的仓储费、包装费、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用等。
2.对于持有待售的存货，如产成品、库存商品和用于出售的材料等，通常采用市场法评估，以其市场销售价格减去销售费用、相关税费和适当数额的净利润确定评估值。
市场销售价格通常选择企业同类产品的现行不含税出厂价格，其中，为执行销售合同或者劳务合同而持有的产成品或商品，且销售合同订购数量等于或小于企业持有数量的，通常应当以产成品或商品的合同价格作为其评估值的计算基础，超出部分按照市场销售价格确定。持有待售存货的相关税费是指存货对外销售环节所发生的税金及附加和企业所得税，其中税金及附加为企业销售应税产品和材料等所需要缴纳的消费税、资源税，以及城市维护建设税和教育费附加等。
（二）不同类别存货的评估方法
1.原材料的评定估算。原材料往往品种、规格繁多，通常根据其具体特点采用成本法或市场法评估。对于企业正常使用的主要材料，采用成本法评估，以其实际库存数量和现行市场购买价格确定相关采购成本和评估值；对于量大价低且正常使用的辅助材料，通常在核查验证的基础上，考虑其周转速度快，库存时间短，市场价格变化不大特点，可以按照核实后账面值确定评估值；对于库存时间较长、超储积压、闲置不用以及直接用于出售的材料，采用市场法评估，以其可变现净值确定评估值；对于霉烂变质、毁损报废、无法正常使用的材料，经核实后按其残余价值确定评估值，即按照废料回收价格评估；对于账面余额为负数的原材料，经核查属于货到票未到的，评估中应按照核实后的库存数量和现行采购成本确定评估值，同时根据采购合同等资料在应付账款中计提应付未付暂估款。
2.产成品、库存商品、发出商品的评定估算。对产成品、发出商品主要采用市场法评估，对于库存商品可选择采用成本法或市场法评估。评估时，在市场调查的基础上，
收集与被评估单位相同或类似产成品、商品的市场价格；了解企业产成品、商品的定价政策，收集产成品的销售价目表以及产成品、商品的近期销售发票；对产成品的销售情况（如畅销、正常销售、滞销、积压等）进行分析。在此基础上，区别以下几种情形进行评估：
（1）对于畅销的产品，根据其市场销售价格减去销售费用和相关税费确定评估值。畅销产品的评估值=市场销售单价×(1-销售费用率-税金及附加费率-销售利润率×所得税率)×数量
（2）对于正常销售的产品，根据其市场销售价格减去销售费用、相关税费和适当数额的净利润确定评估值。
正常销售产品的评估值=市场销售单价×[1-销售费用率-税金及附加费率-销售利润率×所得税率-销售利润率×(1-所得税率)×净利润扣除率]×数量
（3）对于勉强能销售出去的产品，根据其市场销售价格减去销售费用、相关税费和净利润确定评估值。
勉强销售产品的评估值=市场销售单价×[1-销售费用率-税金及附加费率-销售利润率]×数量
（4）对于滞销积压、残次冷背的产成品、商品，资产评估专业人员应该充分认识到其市场销售价格与企业正常销售产品价格的差异，合理确定市场可接受的销售价格，在一定条件下可以其残余价值确定评估值，即按照废料回收价格评估。
（5）对于霉烂变质、已过保质期的产成品、商品，按零值评估。
（6）对于没有采购限制、正常销售的库存商品，也可以视商品销售情况，依据替代性原则，采用成本法评估，以其现行采购成本确定评估值。
（7）对于发出商品，参照产成品的评估方法进行评估，同时注意发出商品的市场销售价格、销售费用与一般产成品的区别，并关注客户可能存在的履约风险。若存在较大的履约风险可参照一般产成品进行评定估算。
上述评估公式中的销售费用率、税金及附加费率及销售利润率，一般按企业基准日当期（或基准日前一年度）会计报表的相关数据确定。如企业会计报表的相关数据明显脱离社会客观水平，资产评估专业人员基于市场参与者的视角，可参照当年国资委发布的《企业绩效评价标准值》中主要经济指标统计资料，按相关行业平均销售费用率、税金及附加费率、销售利润率确定,所得税率按企业既定税率确定。针对亏损企业产成品的评估，考虑销售环节出售类似产成品或商品估计可能实现的利润确定其销售利润率，该销售利润率水平通常可参照相关产品贸易行业的平均水平及被评估产成品的实际状况综合确定。
3.在产品（自制半成品）的评定估算。在产品（自制半成品）可结合其具体情况采用适当的方法进行评估。具体如下：
（1）在原材料一次性投料，加工周期较短的情况下，可以按照原材料的市场价值加上账面核实后的加工成本确定评估值。
（2）在原材料一次性投料的情况下，如在产品的加工周期较长，可参照产成品的评估方法结合产品的完工程度确定评估值。
在产品的完工程度可采用约当产量计算。约当产量是指将期初在产品成本和本期发生生产费用的总和，按完工产品数量和期末在产品约当产量的比例进行分配，以计算本期完工产品成本和期末在产品成本的一种方法。
（3）在原材料分期投入的情况下，如原材料价格变动不大，可按照核实后的账面值确定评估值；如原料价格波动较大，则需对评估值进行相应的调整。
（4）对于加工周期较长且完工程度较高的在产品，可按照产成品的估计售价减去至完工仍将发生的成本、估计的销售费用、相关税费，以及基于同类或类似产成品的基础上估计销售环节可能实现的利润确定评估值。
5.对于在用周转材料（在用低值易耗品），一般参照固定资产的评估方法评估。
6.对于材料采购（在途物资），参照原材料的评估方法进行评估，同时关注供应商是否存在履约风险。
7.对于委托加工物资，参照原材料、在产品的评估方法进行评估，同时关注受托加工单位是否存在履约风险。
8.对于存货跌价准备，由于与之对应的相关存货已经按照市场价值或在用价值进行了评估，通常评估为零。
第六节 房地产开发企业存货的评估
一、房地产开发企业存货的概念、类型
本指引所称“房地产开发企业存货”，是指房地产开发企业根据《企业会计准则第 1号—存货》准则的规定作为存货核算的在建开发产品（在产品）和已完工开发产品（产成品，俗称“商品房”），其账面价值主要为企业已发生的开发成本。根据财政部发布的《企业产品成本核算制度》（财会[2013]17 号），通常情况下，房地产开发企业的开发成本项目主要包括：土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等。
1.土地取得费用，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让价款、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
2.前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
3.建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
4.基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、绿化及园林景观环境工程费用等。
5.公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等，如物业管理用房、配电房、泵站、幼儿园及老年人活动室等。
6.开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、工程保险费等。
7.借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。
深刻理解房地产开发企业开发成本的构成，有助于合理确定房地产开发企业存货评估价值的内涵。
二、房地产开发企业存货的核查验证
房地产开发企业存货兼具工业企业存货和不动产的特点，其单项价值一般都较大，核查中除关注工业企业存货的核查验证要点外，更应结合不动产的特点制定切实可行的核查验证方案。
通过向企业搜集与房地产开发项目有关的证书、批准文件、合同、图纸等资料，关注房地产项目立项、批文、规划、建设、销售相关文件的合法性与完备性，同时查阅有关账簿、凭证及其他有关统计资料，了解其财务核算、成本费用支付、项目销售情况。
（一）获取被评估单位在建开发产品（在产品）评估申报明细表和已完工开发产品（产成品）评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数、明细账合计数核对是否相符。
（二）收集并核查验证评估所需资料。
1.权属资料：土地出让（转让）合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房地产预售许可证、工程竣工验收报告、土地使用证、房屋所有权证、不动产权证、他项权证等资料。
通过查阅上述资料的原件，核查房地产项目规划、建设是否合法，权属是否存在瑕疵，是否存在已设定抵押、被查封等权利限制。
2.财务资料：收集土地出让价款、工程款及材料物资支付凭证，契税等相关税款完税凭证，商品房销售预收款凭证，收入确认和成本结转凭证，以及已预缴税款凭证等。
通过抽查凭证、核对工程合同、付款发票的方式，核实了解存货账面价值及其构成，明确工程款支付情况、预付与应付科目核算情况、成本费用归集是否合理、账实是否相符、是否存在未申报或多申报房源情况、成本与收入结转是否匹配，以及是否欠缴税费、款项等情形。
3.工程资料：获取或编制房地产开发项目的合同台账，收集开发项目的主要合同，包括勘察设计合同、监理合同、施工合同、材料物资采购合同，以及测绘资料、工程图纸、工程结算审核报告、竣工验收资料等。了解各项合同的履行情况、合同变更与合同关闭情况。
4.销售资料：收集已销售（预售）商品房的销售台账，并与账面反映的已销售（预售）房源进行核对。根据规划批准的可销售建筑面积（如有测绘报告应按测绘报告中记载的可销售建筑面积计算），结合结转收入房源以及销售台账，统计账面存货实际可销售建筑面积。
5.政策法规资料：与评估对象有关法律法规、工程定额、计价规范、房地产开发相关行政事业性收费文件等资料。
（三）现场勘查。
1.资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、勘查等手段对开发产品进行核查验证，了解开发产品的数量、用途、可销售情况，调查了解各项开发产品的实物状况、区位状况和权益状况。通过现场勘查，补充评估所需资料，完善资产评估申报明细表。
2.关注各项开发产品的土地取得时间、开工时间、预计或已竣工时间，了解项目的开发进度和销售状况。
3.形成现场勘查记录。主要内容如下：
（1）基本信息：开发产品名称、坐落、类型、开工日期、产权人信息等。
（2）权益状况：开发产品的销售（预售）情况、规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封情况等。
（3）实物状况：土地面积、用地性质、土地用途、开发程度等，在建开发产品的建设规模、开发进度（形象进度），以及已完工开发产品的类型、功能用途、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、外观、所处楼幢、楼层和朝向等。
（4）区位状况：包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
三、房地产开发企业存货的评定估算
（一）资产评估专业人员应当知晓，房地产开发企业持有的存货虽然在实务与权利形态上与房屋建筑物和土地使用权相同，但因其持有目的不同，评估思路和参数的选择必然存在差异。
（二）由于房地产开发企业存货的特殊性，其兼具工业企业存货和不动产的特点，因此评估时应在工业企业存货评估的基础上考虑不动产的特点，选择适用的评估方法。
通常情况下，房地产开发企业的存货因其开发程度不同，采用的评估方法也不尽相同，其中，对于待开发土地一般采用假设开发法、市场法、基准地价系数修正法评估，对于在建开发产品优先选择采用假设开发法评估，对于已完工开发产品通常选择采用市场法评估，对于房地产开发企业自持的酒店、商场或综合体可以采用收益法或重置成本法评估。基于资产基础法企业价值评估的基本原理，由上述评估方法得出的相关资产的评估结果，并非总能反映其对企业价值的贡献程度，还需要结合具体方法的运用及被评估单位实际账面金额的构成等因素，考虑是否加计资产在购置环节所发生的必要税费（如契税）。
由于房地产开发企业股权转让评估中涉及的开发产品评估增值，在未来计算企业所得税和土地增值税时通常不能被税前扣除，因此无论采用何种评估方法均需要考虑被评估开发产品可能存在的土地增值税和企业所得税对其价值的影响。对于在建开发产品（土地），如根据需要采用两种或两种以上方法进行评估时，应注意各种方法评估结果价值内涵的一致性。不建议将扣除土地增值税和企业所得税的评估结果与未扣除的评估结果采用简单或加权平均的方法确定评估值。
（三）假设开发法
1.假设开发法，又称剩余法，是求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到评估基准日后相减，或将开发完成后价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象价值的一种方法。实务中，假设开发法通常有“动态分析法”和“静态分析法”。
（1）动态分析法，实为现金流量折现法，计算公式为：
在建开发产品评估值=开发完成后房地产预计价值的现值-后续开发成本的现值-管理费用的现值-销售费用的现值-税金及附加的现值-土地增值税的现值-企业所得税的现值动态分析法的运用过程中，资产评估专业人员需结合评估基准日当地房地产市场行情、房地产政策及对未来房地产价格走势的预判与分析，合理确定开发完成后房地产预计价值，以及后续发生的预计开发成本和开发费用等。
（2）静态分析法的计算公式为：
在建开发产品评估值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-税金及附加-投资利息-开发利润-土地增值税-企业所得税以下以静态开发法为主，详细说明假设开发法评估在建开发产品中各项参数的确定。
2.开发完成后房地产价值。按照规划部门批准的不同用途的可销售房地产总建筑面积及对应销售单价计算得出。
（1）可销售总建筑面积的确定。如果已领取开发完成房地产不动产权证，按不动产权证登记的可销售物业总建筑面积计算；若尚未领取开发完成房地产不动产权证，但已进行房地产测绘的，按照测绘报告记载的可销售物业总建筑面积计算；既未领取开发完成房地产不动产权证，也未已进行房地产测绘的，按照规划部门批准的建设工程规划许可证（或者总平图）中的建筑面积合理预测可销售面积。
（2）销售单价的确定。本项目近期有同类房地产销售的，销售单价可以参照本项目近期同类房地产的销售单价（不含增值税，下同）；如本项目近期没有同类房地产销售的，销售单价按评估基准日当地同类房地产的售价和租价，采用比较法、收益法估算确定。
（3）计算开发完成后房地产价值时，应根据评估基准日账面预收账款对应房源与未销售房源情况，合理确定可销售房源，同时注意预收款项与开发完成后房地产价值的关联性，避免多计收入或负债。
3.后续开发成本。按照开发项目预计总成本减去账面已发生开发成本确定。
项目预计总成本包括为满足规划要求，将房地产项目全部建成交付所需发生的所有费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等。
（1）项目预计总成本，通常依据被评估单位提供的经核查验证后的开发项目概算、预算、建筑安装工程承包合同、工程结算及其审计报告等资料确定，或参照与本开发项目相同或类似项目的建设开发成本，采用成本法、市场法等适用方法，经比较、调整、修正后确定。为谨慎起见，通常在评估中可以视项目的复杂程度，以前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费之和为基数，计取一定比例的不可预见费。评估中确定开发成本应与房地产售价相匹配（精装或毛坯等）。
（2）账面已发生开发成本，既包括在企业开发成本（存货）中核算的已发生的工程费用和材料价款等成本费用支出，也包括在预付账款和其他应收款中反映的与开发成本相关的预付款项，评估中需要结合其他资产、负债科目的评估综合考虑。
4.管理费用、销售费用，可以参考同类房地产开发项目的管理费用率、销售费用率水平，结合项目实际进度，按照续建开发成本的一定比例估算管理费用，按照预计的开发完成后房地产价值的一定比例估算销售费用。
5.税金及附加，主要指以应交增值税为基础而计算的城市维护建设税和教育费附加，按现行税法规定估算。税金及附加不包含“应由买方缴纳税费”（契税），因为土地已经取得，相关契税一般已包含在开发产品的账面成本之中，这一点不同于开发土地单独转让目的下的评估。
6.投资利息，仅在采用静态分析法时涉及，这也是静态分析法评估中的重点和难点，评估中务必要结合开发项目的实际情况合理计算。通常情况下，投资利息以在建开发产品及后续开发成本费用为基数，并根据这些开发成本费用在房地产开发建设过程中投入的时间不同，分别确定各自的占用时间，按照评估基准日的市场贷款利率水平计算相应的投资利息。具体公式如下：
投资利息=在建开发产品评估值×[（1+r）n-1]+(续建开发成本+管理费用+销售费用）×[（1+r）n×50%-1]
在企业价值评估实务中，资产评估专业人员需要综合考虑开发项目的畅销程度、预售情况、后续开发时间等因素，合理确定开发期内的预计资金占用水平及投资利息，除上述在建开发产品评估值和开发成本外，还要考虑被评估单位可能存在的预收购房款、待抵扣增值税进项税额等对开发项目实际资金占用水平的影响，通常不宜直接采用被评估单位现有借款金额和实际利率测算。
7.开发利润。仅在采用静态分析法时涉及，在确定开发利润时，根据商品房销售模式、畅销程度以及完工进度，参照行业平均利润率，并结合当地经济水平合理预测开发利润水平确定，评估时务必注意开发利润计算基数与相应利润率的匹配性，实际操作中一般取成本利润率或销售利润率，计算公式分别如下：
开发利润=（在建开发产品评估值+续建成本+管理费用+销售费用）×成本利润率
开发利润=开发完成后房地产价值（售价）×销售利润率
由于在建开发产品的开发进度不同，达到预计可销售状态的续建开发成本及承担的风险也有差异，因此资产评估专业人员可以根据项目的开发进度、畅销程度、预售情况、续建周期等因素，在上述成本利润率、销售利润率的基础上考虑一定比例的折扣。如在建开发产品为毛地、净地时，通常无需考虑折扣；如在建开发产品接近完工时，则成本利润率为仅考虑后期销售环节实现的利润水平（类似于一般工业企业产成品的评估）。
8.企业所得税和土地增值税。通常以被评估单位账面历史成本为基础，按照现行税法规定，采用清算模式估算。在经初步判断评估增减值幅度变化不大的情况下，也可以采用当地税务机关规定的土地增值税预征税率估算土地增值税，参照同类开发项目或行业平均成本费用利润总额率在确定开发利润时一并估算企业所得税。
（四）市场法
1.市场法适用于尚未开工建设的土地使用权和已完工开发产品的评估。
2.采用市场法评估尚未开工建设的土地使用权时，可以参考本指引第十五节“土地使用权的评估”。但需要根据被评估房地产开发企业及该宗地的实际情况，确定是否需要扣除必要的土地增值税和企业所得税，并且加计土地购进环节已经发生的契税等税费。
3.采用市场法评估已完工开发产品时，市场销售价格通常需要考虑房地产的销售状况、当地房地产政策，以及本项目已获得批复的销售价格、销售方式、首付款比例等情况后确定，或参照类似商品房的交易价格经调整、修正后确定，在此基础上，扣除必要的销售费用、相关税费，并根据其畅销程度确定扣除适当比例的销售利润。市场销售价格的评估中所选可比参照物应具有可比性，与被评估资产规模相当，修正调整的幅度不宜过高。相关税费除税金及附加外，还需要考虑土地增值税和企业所得税的影响。必要时对于销售周期比较长的已完工开发产品（如总价偏高的别墅、大面积的商铺等），可以考虑扣除未来销售期间占用的资金成本。
（五）成本法
房地产开发企业存货的评估仅在少数情况下采用成本法。当在建开发产品开发程度相对较低时，可以首先采用其他适用的评估方法确定土地的购进价格，再加上必要的开发成本及合理开发利润后确定其评估值。对于尚未确定销售价格、市场上缺乏可比交易案例、且不适用收益法评估的已完工开发产品，可以考虑采用重置成本法确定评估值，具体公式如下：
已完成开发产品评估值=土地取得成本+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施费+开发间接费+管理费用+投资利息+合理开发利润
由于房地产开发企业存货尚未销售，而评估的目的也并非确定其对外售价，因而在评估值的构成中无需加上销售税费。同时，由于该存货的持有目的是销售而非自持，因而，在成本法的评估中同样需要结合其开发项目的具体情况，考虑土地增值税对评估结果的影响。
第七节 长期债权投资的评估
企业拥有的长期债权投资通常依据其计量模式分为债权投资和其他债权投资两类。
一、债权投资
1.债权投资的概念及内容
债权投资是指企业以摊余成本计量的长期债权投资，通常为企业从二级市场上购入的固定利率国债、浮动利率公司债券等。债权投资通常具有长期性质，但期限较短（1年以内）的债券投资，符合债权投资条件的，也可将其划分为债权投资。
2.债权投资的核查验证
（1）获取债权投资评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；
（2）与管理层沟通企业管理金融资产的业务模式及确认为债权投资的依据；
（3）复核债权投资按摊余成本计量是否正确，获取债权投资交易凭证，与明细账余额核对，核实实际持有数量及比例，查明投资形成日期、原始投资成本、溢价、折价、约定利息等主要内容；
（4）取得有关账户流水单，对照检查账面记录是否完整，检查购入债权投资是否为被评估单位拥有；
（5）实施监盘程序、获取被评估单位编制的债权投资盘点表，检查债权投资数量、票面价值、票面利率等内容，同时与相关账户余额进行核对；如有差异，查明原因，以便在评定估算时作出相应处理；
（6）对在外保管的债权投资，查阅保管文件，向保管人函证，复核并记录函证结果，如债权投资在评估基准日已售出或兑换，则追查至相关原始凭证，以确认其在评估基准日存在；
（7）对债权投资的发生时间及变现能力进行调查和判断，检查有无变现存在重大限制的债权投资。
3.债权投资的评定估算
（1）上市交易的债券投资
通常对于该类可以在证券市场交易、自由买卖的债券，一般采用市场法（现行市价）进行评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。
（2）非上市交易的债券投资
非上市交易债券不能直接采用市场法评估，对距评估基准日 1 年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过 1 年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值，即采用收益法进行评估。
债券利息率、计息期限、债券本金在债券上均有明确记载，折现率是评估专业人员根据评估时的实际情况分析确定，折现率包括无风险报酬率及风险报酬率，无风险报酬率通常以银行存款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为参考，风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况。
4.其他需特别关注事项提示
（1）采用市场法评估债券价值，如果评估基准日至评估报告日之间出现较大波动，应该考虑作为报告期后事项披露；
（2）对可上市交易的债券，在特殊情况下，某种可上市交易的债券市场价格不能代表实际价格，应当采用其他合理的方法进行评估。
（3）对不能按期收回本金和利息的债券，评估专业人员应在调查取证的基准上，通过分析预测，合理确定评估值。
二、其他债权投资
1.其他债权投资的概念
其他债权投资反映资产负债表日企业分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资的期末账面价值，如，超过 1 年以上(不含 1 年)的委托贷款等。本科目可按金融资产类别和品种，分别成本、利息调整、公允价值变动等进行明细核算。
债权投资和其他债权投资的区别，主要是企业管理其金融资产的业务模式不同，或者说交易目的不同。
2.其他债权投资的核查验证
（1）获取其他债权投资评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；
（2）与管理层沟通企业管理金融资产的业务模式及确认为其他债权投资的依据；
（3）获取其他债权投资交易凭证，与明细账余额核对，核实实际持有数量及比例，查明投资形成日期、原始投资成本、溢价、折价、约定利息等主要内容；
（4）取得有关账户流水单，对照检查账面记录是否完整，检查购入其他债权投资是否为被评估单位拥有；
（5）实施监盘程序、获取被评估单位编制的其他债权投资盘点表，检查债权投资数量、票面价值、票面利率等内容，同时与相关账户余额进行核对，如有差异，查明原因，以便在评定估算时作出相应处理；
（5）对在外保管的其他债权投资，查阅保管文件，向保管人函证，复核并记录函证结果，如其他债权投资在评估基准日已售出或兑换，则追查至相关原始凭证，以确认其在评估基准日存在；
（6）对其他债权投资的发生时间及变现能力进行调查和判断，检查有无变现存在重大限制的其他债权投资，如有，则查明情况，以便在评定估算时作出相应处理。
3.其他债权的评定估算
（1）上市交易的其他债权投资
通常对于该类可以在证券市场交易、自由买卖的其他债权投资，一般采用市场法（现行市价）进行评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。
（2）非上市交易的其他债权投资
非上市交易其他债权投资不能直接采用市场法评估，对距评估基准日 1 年内到期的债权，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过 1 年到期的债权，可以根据本利和的现值确定评估值，即采用收益法进行评估。
债权利息率、计息期限、债权本金在债权合同上均有明确记载，而折现率是评估专业人员根据评估时的实际情况分析确定，折现率包括无风险报酬率及风险报酬率，无风险报酬率通常以银行存款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为参考，风险报酬率的大小取决于债权发行主体的具体情况确定。
第八节 长期股权投资的评估
一、长期股权投资的概念、类别及计量
1.长期股权投资的概念与内容
长期股权投资是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的权益性投资，包括：
（1）投资企业能够对被投资单位实施控制的，即对子公司投资；
（2）重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。投资方能够对投资单位施加重大影响的，被投资单位为其联营企业；
（3）合营企业，在确定被投资单位是否为合营企业时，应当满足合营安排的认定及分类，合营安排指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有以下特征：各参与方均受到该安排的约束；两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。
2.长期股权投资的计量
（1）企业合并形成的长期股权投资，应区分企业合并的类型，分别同一控制下控股合并和非同一控制下控股合并确定形成长期股权投资的成本。
（2）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为长期股权投资的初始投资成本，包括购买过程中支付的手续费等必要支出。
（3）以发行权益性证券方式取得的长期股权投资，其成本为所发行权益性证券的公允价值。
（4）投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（5）以非货币性资产交换、债务重组等方式取得的长期股权投资，以相关资产公允价值确定投资成本。
二、长期股权投资的核查验证
1.获取长期股权投资评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符。
2.确定长期股权投资是否存在，并归被评估单位所有，根据管理层的意图和能力，判断分类是否正确。
3.核实其计价方法及期末余额是否正确。
（1）根据有关合同和文件，确认长期股权投资的股权结构、比例和时间，了解股东权益情况，检查长期股权投资核算方法是否正确，取得被投资单位的章程、营业执照、组织机构代码证等资料；
（2）分析被评估单位管理层的意图和能力，检查有关原始凭证，验证长期股权投资分类的正确性(分为对子公司、联营企业、合营企业和其他企业的投资四类)，是否不包括应由金融工具确认和计量准则核算的长期股权投资；
（3）对于采用权益法核算的长期股权投资，获取被投资单位已经注册会计师审计的年度财务报表，如果未经注册会计师审计，则考虑对被投资单位的财务报表实施适当的评估程序；
（4）对于采用成本法核算的长期股权投资，检查股利分配的原始凭证及分配决议等资料，确定会计处理是否正确。
3.通常情况下，资产评估专业人员需要对被投资单位各项资产、负债进行核查验证。通过获取资料、询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进行核实，重点关注影响资产、负债价值的各项因素，并对其主要资产的权属状况、使用状况进行调查。
4.对被投资单位高管、相关职能部门负责人进行访谈，了解企业的总体概况、经营状况、生产能力、收益能力、生命周期、先进性、竞争优势及风险、采购销售渠道、知识产权及研发能力、管理层及员工薪酬计划、各部门的管控目标等。
5.了解长期股权投资是否存在质押、担保情况。如有，则应收集相关资料，作出详细记录，并在评估报告中进行充分披露。
三、长期股权投资的评定估算
纳入长期股权投资核算的通常为全资子公司或控股子公司，对被投资单位能够实施控制或重大影响，因此，在资产基础法企业价值评估中，一般需要对被投资单位进行整体评估，即首先根据企业价值评估准则的要求，选择资产基础法、收益法或市场法等适用的评估方法，对被投资单位股东全部权益价值进行评估，然后再根据母公司对该被投资单位的持股比例确定长期股权投资的评估值。
长期股权投资评估值=被投资单位的评估值×持股比例
针对长期股权投资评估中可能存在的以下情况，特提出操作指引如下：
1.被投资单位股东全部权益价值评估值为负数时
资产评估专业人员需要分析该被投资单位股东全部权益价值为负数的原因，分析与被投资单位之间的债权债务关系，以及对被投资单位的债务是否承担不可撤销的担保责任，对被投资单位的出资是否到位等情况，在此基础上作出相应的评估处理。通常情况下，在被投资单位评估值为负数时，了解管理层对投资单位的持有计划，如：对亏损的投资单位按持续经营长期持有、短期持有待售或拟进行清算注销，进行综合分析后，可按以下方式确定评估值：
（1）在持续经营前提下，当存在对被投资单位以“承债式”或“负全责”的情况下，对长期股权投资以评估后的负数确定评估值，不再考虑调整对应的债权债务评估值；
（2）在清算假设前提下，当对被投资企业出资已全部到位时，则该长期股权投资以为零为限确定评估值；当对被投资企业出资未到位时，以其未出资金额为限的负值确定评估值。清算假设前前下，需合理考虑调整与被投资企业之间债权债务评估值；
（3）当管理层无法合理判断对投资单位未来持有方式时，可参照上述（2）项方式进行处理。
2.被投资单位相关股东认缴出资与实缴出资不一致时
根据《公司法》第三条第二款的规定，“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”。同时，在第三十四条又明确规定，“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外”。
因此，评估中，资产评估专业人员首先应当获取长期投资单位的公司章程、投资协议等相关资料，了解公司章程、协议就股东的出资方式、出资额、出资时间，以及按实缴还是认缴的出资比例享有分取红利等权利、义务所作出的约定。
一般而言，针对被投资单位实缴和认缴出资比例不一致的情况，章程、协议有约定的，从其约定，即按照约定的出资比例（实缴或认缴）确定长期股权投资的评估值，章程、协议无约定的，则资产评估专业人员根据以上《公司法》的相关规定，按照以下方式确定长期股权投资的评估值，并在评估报告中作出必要的披露。
长期股权投资的评估值=（被投资单位股东全部权益价值评估值+应缴未缴出资额）×该股东认缴的出资比例-该股东应缴未缴出资额
此外，资产评估专业人员需要与被评估单位管理层、股东方、委托人等相关人员沟通，结合企业历史分红的实际情况，综合考虑各方意见后，确定被投资单位评估基准日未分配利润的归属，进而确定是否需要考虑未分配利润对长期股权投资价值的影响，并就该事项在评估报告中作出相应披露。
3.当与被投资单位存在交叉持股关系时应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。交叉持股公司企业价值评估值可通过以下两个公式来计算。
A 投资单位价值＝除对被投资单位股权价值外的投资单位其他资产价值＋被投资单位企业价值×投资单位占被投资单位的股权比例
B 被投资单位价值＝除对投资单位股权价值外的被投资单位其他资产价值＋投资单位企业价值×被投资单位占投资单位的股权比例
4.当采用合并财务报表口径进行评估时。根据《资产评估执业准则-企业价值》第十六规定“在对具有多种业务类型、涉及多种行业的企业进行企业价值评估时，应当根据业务关联性界定业务单元，并根据被评估单位和业务单元的具体情况，采用适宜的财务数据口径进行评估”。
本节内容主要针对当采用合并口径对母子公司业务单元组、子公司业务单元组采用合并收益法评估时，评估专业人员需关注的评估处理方式。
采用合并财务报表口径进行评估时，应当同时满足以下条件：
①母子公司业务范围相近；
②关联交易可以合理预测；
③所得税及少数股东权益价值可以合理计量等基本条件。
评估专业人员应重点考虑以下事项：
①合理确定合并范围内的业务组单元，对业务组单元进行区分并模拟合并，确定合并范围的主要原则是业务具有关联性，如：行业、生产、研发、销售等方面具有关联性，评估专业人员应当理解该模拟合并与审计的合并口径往往不一致；
②合理测算预测期的收入、成本合并抵销，需结合公司业务模式、定价原则等采用恰当的方法进行合理测算；
③合理估算应扣除的少数股东权益价值，通常可采取对子公司的少数股东权益单独测算，也可以按照少数股东权益在合并报表中所占比例、子公司对合并报表的利润贡献等方式进行合理测算；
④合理考虑溢余资金、非经营性资产，通常非经营性资产应当根据评估值结合母公司对子公司的持股比例合理确定。
⑤合理测算折现率，除恰当选择可比公司外，还应当合理考虑母子公司所执行的税率、税收优惠政策等对折现率的影响。
5.对评估现场核查受限的长期股权投资评估
评估专业人员应当根据被投资单位的经营状况、资产负债对评估对象价值的影响程度等因素做出合理判断，采用恰当的方法进行评估；当因核查条件受限，无法获取被投资单位相关资料，且该股权投资对整体评估结论影响重大时，则不应出具资产评估报告。
6.对专门从长期股权投资获取收益的基金公司通常可以不采用收益法进行整体评估。
7.被投资单位已资不抵债（停业、关闭），无法找到相关人员。由于无法获知被投资单位的相关财务资料，分析企业报表是否已全额计提跌价准备，评估人员结合被投资单位所涉及的债权、债务情况，考虑适当的评估处理方式后，确定评估值并在评估报告中进行充分披露。
四、其他需特别关注事项提示
1．应获取长期投资企业的公司章程或投资协议，了解股东在利益分配、股权转让等方面的权利和义务是否存在特殊的约定，如分红限制、清算约定和存在限售期等，考虑其对评估的影响；
2.需关注被投资单位股东出资不同步、股东独享权益、分红与股比不一致等因素对评估的影响；
3.应关注企业关联交易，分析判断当关联交易不公允时对评估结论的影响；
4.应关注亏损企业采用收益法评估的适用性，导致企业亏损的因素很多，包括：经营决策、市场重大变化、突发事件等，应合理剔除非正常因素影响，判断是否适用收益法进行评估；
5.对长期股权投资评估时，需要关注是否应当考虑控股权溢价、少数股权折价，同时在报告中合理披露；
6.采用上市公司比较法时，应当需要考虑流动性折扣；
7.当采用收益法测算结果高于资产基础法结果时，应关注资产基础法测算结果是否涵盖了企业全部有形和无形资产；当收益法测算结果低于资产基础法结果时，应当分析判断持续经营前提下企业经营性资产是否存在经济性贬值。
第九节 其他权益工具投资的评估
一、其他权益工具投资的概念、类别及计量
1. 其他权益工具投资的概念与内容
其他权益工具投资反映资产负债表日企业指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的期末账面价值。
2. 其他权益工具投资的计量
其他权益工具投资，以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资。其他权益工具投资通常不需计提减值准备，除持有期间获得的股利计入当期损益外，其他相关的利得和损失（包括汇兑损益）均应当计入其他综合收益，且持有期间的后续不得转入当期损益。只有当其终止确认时，之前计入其他综合收益的累
计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入留存收益。
二、其他权益工具投资的核查验证
1.获取其他权益工具投资评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；
2.确定其他权益工具投资是否存在、并归被评估单位所有，根据管理层的意图和能力，判断分类是否正确；
3.根据有关合同和文件，确认其他权益工具投资的股权结构、比例和时间，了解股东权益情况，检查其他权益工具投资核算方法是否正确，取得被投资单位的章程、营业执照、组织机构代码证等资料；
4.检查其他权益工具投资涉及股利分配的原始凭证及分配决议等资料，确定会计处理是否正确；
5.取得被投资单位近期及基准日的审计报告或财务报表，与被投资单位的高管、相关职能部门负责人进行访谈；
6.了解其他权益工具投资是否存在质押、担保情况。如有，则应收集相关资料，作出详细记录，并在评估报告中进行充分披露。
三、其他权益工具投资的评定估算
根据企业价值评估准则的要求，选择资产基础法、收益法或市场法等适用的评估方法，对被投资单位股东全部权益价值进行评估，然后再根据母公司对该被投资单位的持股比例确定其他权益工具投资的评估值。
其他权益工具投资评估值=被投资单位的评估值×持股比例
实务中，其他权益工具投资通常核算企业持股比例不高，不拥有控制权、也无重大影响的少数股权投资，因此，被投资单位往往不会提供整体评估所需的各项资料，不能积极配合评估专业人员全面开展评估工作。因此，需要资产评估专业人员本着实事求是和重要性原则，采用相应的方法确定评估结果。
（1）采用股利折现法对股权价值进行评估，股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权又能了解企业历年获取红利情况的股东部分权益价值的评估；
（2）采用企业价值评估中的市场法，确定被投资单位股权价值的评估方法，通常包括上市公司比较法和交易案例比较法，适用于产权交易市场存在与被投资单位类似企业股权交易案例企业的部分股东权益价值的评估；
（3）参考最近融资价格法，参考被投资单位最近一次融资的价格，并合理调整其与评估基准日之间的差异，对非上市股权价值进行评估。该方法适用于初创企业尚未产生稳定的收入或利润，但融资活动比较频繁时的股权价值评估，采用该方法时，也应当对最近融资价格的公允性作出合理的分析和判断，如评估基准日与最近融资交易日的时间存在差异，是否产生了企业产品研发能力、市场交易的估值预期、行业政策、企业经营环境、重大股东等情况是否已发生重大变化；
（4）投资时约定赎回条款的股权投资，对条款所约定的相关方履约能力进行综合分析判断后，可以按照投资协议约定的条款，如：投资成本加约定收益（固定利息、固定金额等）合理确定评估值；
（5）如果被投资单位成立期限较短，价值变化不大，则可根据核实后的被投资单位资产负债表或经审计的净资产数额及投资比例测算其他权益工具投资的评估值；
（6）无法取得被投资单位在评估基准日的审计报告或会计报表，同时又无法对被投资单位进行资产清查的，对其他权益工具投资按账面价值确定评估值时，应在报告中对该事项进行充分披露，如该其他权益工具投资对整体评估结论影响重大时，则不应出具资产评估报告。
第十节 投资性房地产的评估
一、投资性房地产的概念、类型和计量
投资性房地产，是指企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产按照取得方式分为外购（含作价入股、非货币性交换、债务重组等）和自行建造两种。资产评估专业人员应关注投资性房地产的取得方式，并了解投资性房地产初始计量和后续计量的差异。
1.初始计量。外购和自行建造取得的投资性房地产均按照成本进行初始计量。外购投资性房地产成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产成本包括建造该项不动产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
2.后续计量。企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、投资性房地产的核查验证
对投资性房地产进行核查验证是投资性房地产评估的必要程序，通过核查验证，对影响投资性房地产的相关因素进行全面、客观的调查，核实投资性房地产实物的存在性、完整性和权属的完备性。
投资性房地产的核查验证包括了解投资性房地产的现状和关注投资性房地产的法律权属。针对不同评估对象，在法律、准则允许的范围内，评估专业人员应通过合理的方式和手段，收集相关资料，进行核查验证。
（一）获取投资性房地产评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符。
（二）收集并核查验证评估所需资料。
资产评估专业人员应结合投资性房地产的实际情况，收集评估所需资料并对收集的资料进行核查验证：
1.权属资料。外购取得的投资性房地产权属资料包括：购房合同、土地使用证、房屋所有权证或不动产权证、他项权证等资料。
自行建造取得的投资性房地产权属资料包括：土地出让（转让）合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告、土地使用证、房屋所有权证或不动产权证、他项权证等资料。
通过查阅上述资料的原件，核查投资性房地产权属是否存在瑕疵，是否存在已设定抵押、被查封等权利限制。在必要的情况下可会同被评估单位（产权持有单位）前往登记部门打印不动产登记簿，确保权属资料真实、有效。没有权属证明文件的或者权属证明文件不完整的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。
2.财务资料。外购取得的投资性房地产财务资料包括：购房款支付凭证、契税及相关税款完税凭证等。
自行建造取得的投资性房地产财务资料包括：土地款支付凭证、契税及相关税款完税凭证、工程款及材料物资支付凭证、财务竣工决算报告及审计报告、工程款支付凭证等。
通过抽查凭证、核对相关款项支付合同、发票的方式核实了解投资性房地产的账面价值及其构成，明确账实是否相符、入账是否合理，是否欠缴税费、款项等情形。
3.工程资料。如为自行建造取得的投资性房地产，必要情况下还应收集与投资性房地产相关的设计、施工、验收等资料，如勘查设计合同、施工合同、材料物资采购合同、监理合同、竣工验收资料、工程图纸等资料。
4.租赁资料。作为投资性房地产核算的房地产，通常处于出租状态，因此，需要收集评估基准日的租赁合同、租金发票以及租金入账凭证。查看企业的租赁台账，并与收集到的租赁合同进行核查比对，同时向企业了解租赁到期的合同未来的出租情况。
（三）投资性房地产的现场勘查
1.资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、勘查等手段对投资性房地产进行核查验证，全面了解投资性房地产的实物状况、区位状况和权益状况。根据现场勘查结果补充、完善资产评估申报明细表。
2.现场勘查时应关注投资性房地产购建时间，后期维修保养、改扩建情况和使用状况，了解投资性房地产的建筑结构、装饰装修、出租收益等情况。
3.拍摄反映评估对象内部、外部和周围环境状况的照片等影像资料。
4.制作现场勘查记录，对现场勘查的时间、对象、内容、结果进行记录（有必要的情况下还应绘制示意图），领勘人、现场勘查人应当在勘查记录中进行签字。现场勘查记录可以采用文字或表格的形式，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。通常包含以下几方面内容：
（1）基本信息：包括投资性房地产权证号、名称、坐落、产权人等基本信息。
（2）权益状况：主要为反应投资性房地产权属状态的信息，包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封情况等。
（3）实物状况：实物状况包括土地实物状况和建筑物实物状况。土地实物状况应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度、所处楼幢、楼层和朝向等。
（4）区位状况：包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
5.资产评估专业人员对投资性房地产进行现场勘查时，尽可能的采用逐项勘查方法进行。对于数量多、区位条件相近的投资性房地产，当通过抽样勘查能够较为准确推断出所有投资性房地产状态时可以采用抽样勘查。采用抽样勘查方式实施现场勘查的，应该选择足够数量的、具有代表性的投资性房地产进行逐项勘查。资产评估专业人员应当了解抽样勘查的局限性，充分考虑抽样风险，在制定抽样勘查方案时，应当对抽样风险进行评估，同时在评估报告中进行披露。
6.采用市场法评估时，对选取的可比参照物进行必要的现场勘查。
三、投资性房地产的评定估算
采用资产基础法评估企业价值时，应关注被评估单位投资性房地产的后续计量模式。
1.采用市场法评估投资性房地产。
（1）存在活跃的交易市场是选用市场法的前提，应当收集足够数量的交易实例，交易实例信息真实可靠、价格内涵明确。
（2）选做可比参照物的交易实例应当与评估对象可比或者可修正。尤其是需要注意建筑面积的不同对交易单价的影响。
（3）各因素修正时与评估对象描述具有逻辑性，因素修正方向正确、幅度合理。
（4）合理考虑评估基准日现时租约对投资性房地产价值的影响。
2.采用收益法评估投资性房地产。
（1）应当合理确定净收益，计算投资性房地产净收益时，应当根据评估范围合理考虑非房地产因素所产生的收益对投资性房地产价值产生的影响。评估中，资产评估专业人员通常依据房地产租赁市场价格的变化趋势，结合收益折现模型的不同（直接资本化法、戈登增长模型等），确定是否考虑投资性房地产预期收益的长期增长率及其具体水平。
（2）应当合理确定收益期限，收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，结合土地出让合同有关土地使用权期间届满后土地使用权及地上建筑物的处置方式的不同约定，依据法律、行政法规的规定确定。除土地使用权期间届满后连同地上附着物一并被政府无偿收回的情况外，可以选择采用土地使用权到期续期或考虑地上建筑物残值的方法确定投资性房地产价值。
（3）评估中应当关注租约的合法性、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。
（4）应当合理确定折现率。折现率通常采用市场提取法或累加法等方法确定。折现率与投资性房地产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关，也因投资性房地产的组成部分不同，以及房地产运营类型（租赁型、商服经营型等）的不同而存在差异。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。
4.采用市场法或收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值，资产评估专业人员可根据被评估单位财务核算方式在建筑物与土地使用权价值中进行合理分摊，避免重复或者遗漏，必要时在报告中进行披露。
5.如采用市场法和收益法无法得出投资性房地产价值时，可根据《资产评估执业准则-不动产》相关要求选择其他合适的评估方法进行评估。
第十一节 机器设备的评估
一、机器设备的主要类型与计量
1.机器设备的主要类型。本指引所指的机器设备属于固定资产类别，是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的寿命超过一个会计年度的人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等，评估中通常分为机器设备、电子设备和车辆。机器设备具有单位价值高、使用期限长的特点；机器设备面广量大，分类千差万别。
2.机器设备的计量。对于资产评估专业人员而言，尤其需要了解的是机器设备计量中的初始计量和期末计量。
（1）初始计量。机器设备属于固定资产，固定资产的初始计量是指确定其取得成本。
在实务中，企业取得固定资产的方式是多种多样的，包括外购、自行建造、投资者投入以及非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁等，取得的方式不同，其成本的具体构成内容及确定方法也不尽相同。此处介绍常见的外购、自行建
造、投资者投入三种方式。
外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（2）后续计量
固定资产的后续计量主要包括固定资产计提折旧的计提、减值损失的确定，以及后续支出的计量。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。
二、机器设备的核查验证
机器设备是企业重要的实物资产，对机器设备的核查验证重点在于机器设备的数量、规格型号、生产厂家、权属、使用状况和账面价值的真实性等，这是合理评估机器设备价值的基础。现场核查的主要步骤如下：
1.获取机器设备评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细帐合计数核对是否相符，结合累计折旧和固定资产减值准备与报表数核对是否相符，着重核实设备的规格型号、生产厂家、购置和启用日期等必要信息，必要时提请被评估单位结合设备台账等资料补充完善。
2.资产评估专业人员应当关注机器设备的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的机器设备应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或者说明，并对相关资料进行核查验证。
3.查验主要设备的购买合同和发票，对运输设备应当查阅车辆行驶证，核实权利人和年检有效期；对锅炉、电梯、化工设备、仪器仪表、计量设备等特种设备应当查阅最近一期的检测报告。企业提供的权属资料应由企业盖章确认。
4.现场勘查时对重点设备应填写重点设备作业表，核实重点设备的安装地点、型号、厂家、购置和启用日期，了解技术改造或大修理情况、使用情况、设计能力、生产负荷和定额消耗水平等主要经济技术指标等，并对重点设备拍摄现场实物照片。
5.利用机器设备使用单位所提供的技术档案、检测报告、运行记录等历史资料，必要的情况下可以利用专业机构的检测结果，对机器设备的技术状态做出判断。
资产评估专业人员应根据专业背景，聘请专业机构或专家对大型、复杂、高精尖设备机器进行必要的技术鉴定。
6.应当对机器设备采取逐项或抽样方式进行现场勘查，确定机器设备是否存在及其存在状态，做好勘查记录。对申报不完整的设备应核对设备铭牌或向设备使用人员了解，将申报表补充完整。如果采用抽样的方法进行现场勘查，应当充分考虑抽样风险。因客观原因等因素限制，无法实施现场勘查的，应当采取必要的替代程序予以弥补并作出恰当披露。
7.对发现的盘盈、盘亏、停用、毁损报废情况，应由企业提供书面说明，并在设备评估明细表中加以注明，以便在后期的评估作价时给予相应处理。
8.将通过现场核实、补充完整后的明细表交给企业核对，核对无误后，由企业在申报表上签字盖章确认。
三、机器设备的评定估算
1.在企业价值评估中, 资产评估专业人员应了解评估基准日时机器设备的现实用途，关注是否存在闲置、报废设备，再根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设前提。包括：
（1）继续使用或者变现；
（2）原地使用或者移地使用；
（3）现行用途使用或者改变用途使用。
2.对持续使用机器设备的评估，应当明确评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产，对于附属于不动产的机器设备，应当划分不动产与机器设备的评估范围，避免与无形资产、不动产的重复或者遗漏。
3.合理选择机器设备的评估方法。资产评估专业人员应根据机器设备的实际情况和评估假设前提，结合获取的市场价格信息资料情况，合理选择成本法、市场法或收益法。
4.对持续使用的机器设备，设备重置成本能够通过重置途径获得，相关贬值能够合理估算，可以采用成本法评估；同型号或功能类似设备已经不再生产，无法获得基准日附近的购置价，但可以找到类似设备二手价的，可以采用市场法评估；具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合可以采用收益法评估。
5.采用成本法评估机器设备时，应当：
（1）明确机器设备的重置成本包括购置或者购建设备所发生的必要的、合理的成本、利润和相关税费等，确定重置成本的构成要素。合理的成本通常包括设备购置价、运杂费、安装调试费、前期及其他费用和资金成本等。对于建设周期比较长、投资规模比较大的大型生产装置，可根据项目建设的承包方式（EPC 总承包或 E+P+C 承包方式）、行业景气程度、建设周期等因素，确定是否计取以及如何计取建设单位在建设期所创造的合理投资利润。
（2）了解机器设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以及可能引起机器设备贬值的各种因素，采用科学的方法，估算各种贬值。
6.采用市场法评估机器设备时，应根据设备预期用途选择适当的案例，对持续使用的设备，选择的案例一般为买入价格；对拟对外处置的设备，选择的案例一般为卖出价格。
（1）明确活跃的市场是采用市场法评估机器设备的前提条件，应当考虑市场是否能够提供足够数量的可比资产的交易数据、以及数据的可靠性；
（2）明确参照物与评估对象具有相似性和可比性是采用市场法的基础，应当对参照物与评估对象的差异进行调整；
（3）了解不同交易市场的价格水平可能存在差异，应当根据评估目的和评估对象的具体情况，确定可以作为评估依据的合适的交易市场，或者对市场差异作出调整；
（4）考虑拆除、运输、安装、调试等因素对评估结论的影响。对于持续使用的机器设备，需在购买价的基础上考虑加上必要的运杂费、安装费、相关税费、前期及其他费用等。对于拟对外处置的机器设备，需结合处置方式考虑扣除必要的处置费用等。
7.采用收益法评估机器设备时，应当：
（1）明确收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备；
（2）合理确定收益期限、合理量化机器设备的未来收益；
（3）合理确定折现率。
8.对于待修理的设备，首先评估其修理后的价值，然后扣除必要的修理费用。
四、其他需特别关注事项提示
1.机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加。
2.应当关注机器设备的权利是否受限，并根据权利受限情形考虑对设备价值的影响。
3.应当关注机器设备所依存资源的有限性、所生产产品的市场寿命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、法律、行政法规以及环境保护、能源等产业政策对机器设备价值的影响。受当地环保、产业等政策限制，设备有可能无法持续在原地使用，但是异地持续使用价值不一定低于原地持续使用价值。
4.对整条生产线或设备组合评估时，应根据实际情况，可以视做一项设备进行评估，也可按照工艺流程分为多项设备评估，评估时应该考虑成套费、附属设备和阀门、管道、计量器具等安装材料和安装费用。
5.进口设备评估时应注意两点：
（1）基准日原厂是否有相同或类似型号、功能的设备；
（2）国内是否有组装或替代进口设备。
根据替代原则，选择合适的评估思路确定进口设备的重置价。
6.在采用各种设备询价资料时，应注意相同型号不同厂家设备的购置价格可能存在差异，询价和成交价格可能存在差异，相同型号但配置不同价格也会有差异。
7.对于大型设备，需关注设备大修情况、部分易耗部件更换情况等对设备成新率的影响。
第十二节 房屋建筑物的评估
一、房屋建筑物的概念及计量
（一）房屋建筑物的概念
房屋指由围护结构组成的能够遮风避雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，如住宅、宿舍、商场、宾馆、酒店、厂房等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如道路、围墙等。
本指引所称房屋建筑物是指工矿企业作为固定资产核算的各类房屋和道路、围墙、井巷等构筑物，以及管道沟槽。
（二）房屋建筑物的计量
房屋建筑物按照取得方式分为外购（含作价入股、非货币性交换、债务重组等）和自行建造。资产评估专业人员应关注房屋建筑物的取得方式，并了解房屋建筑物初始计量和后续计量的差异。
1.初始计量。外购和自行建造取得的房屋建筑物均按照成本进行初始计量。
外购房屋建筑物成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造房屋建筑物成本包括建造该项房屋建筑物达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
2.后续计量。作为固定资产核算的房屋建筑物后续计量包括折旧、后续支出和减值。
二、房屋建筑物的核查验证
对房屋建筑物进行核查验证是房屋建筑物评估的必要程序，通过核查验证，对影响房屋建筑物的相关因素进行全面、客观的调查，核实房屋建筑物实物的存在性、完整性和权属的完备性。
（一）获取房屋建筑物评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细帐合计数核对是否相符，结合累计折旧和固定资产减值准备与报表数核对是否相符。
（二）收集并核查验证评估所需资料。
资产评估专业人员应结合房屋建筑物的实际情况，收集评估所需资料并对收集的资料进行核查验证：
1.权属资料：通常包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋所有权证、不动产权证、他项权证，以及购房合同、动拆迁补偿合同等资料。
通过查阅上述资料的原件，核查房屋建筑物权属是否存在瑕疵，是否存在已设定抵押、被查封等权利限制。在必要的情况下可会同被评估单位（产权持有单位）前往登记部门打印不动产登记簿，确保权属资料真实、有效。没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对房屋建筑物的权属做出承诺或者说明。
2.财务资料：核查房屋建筑物账面成本的真实性、合理性，关注账面成本构成情况，重点关注是否存在多项房屋建筑物合并核算的情形。
通过抽查凭证、核对相关款项支付合同、发票的方式核实了解房屋建筑物的账面价值及其构成，明确账实是否相符、入账是否合理，是否欠缴税费、款项等情形。
3.工程资料：必要情况下还应收集房屋建筑物有关设计、施工、验收等资料，包括设计合同、施工合同、材料物资采购合同、监理合同、竣工验收资料、工程图纸、工程结算审核报告等资料。
4.政策法规资料：与评估对象有关法律法规、工程定额、计价规范、房屋建筑物建设相关行政事业性收费文件等资料。
（三）现场勘查。
1.资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、勘查等手段对房屋建筑物进行核查验证，了解房屋建筑物的实物状况、区位状况和权益状况。通过对申报的房屋建筑物进行核查验证，明确房屋建筑物是否存在、权属是否清晰、是否为危房或已被拆除等情况，房屋的实际建筑面积与证载面积是否相符，如存在差异应分析原因，视后期加盖、拆除、是否合规等不同情况作出相应处理。根据场勘查结果补充、完善资产评估申报明细表。
2.现场勘查时应关注房屋建筑物建设开工、竣工时间，后期维修保养及改扩建情况，房屋建筑物的建造质量及现行使用状况。了解房屋建筑物的建筑结构、装饰装修等情况。
3.拍摄反映企业主要房屋内部、外部和周围环境状况的照片等影像资料。
4.制作现场勘查记录，对现场勘查的时间、对象、内容、结果进行记录（有必要的情况下还应绘制示意图），领勘人、现场勘查人应当在勘查记录上签字，现场勘查记录的内容应真实、准确、完整。
现场勘查记录可以采用文字或表格的形式，通常包含以下几方面内容：
（1）基本信息：反应房屋建筑物名称、坐落、产权人等基本信息。
（2）权益状况：主要为反应房屋建筑物权属状态的信息，包括规划条件、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封情况等。
（3）实物状况：通常包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、开间、跨度、层高、外观、新旧程度等。
（4）区位状况：包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
5.资产评估专业人员对房屋建筑物进行现场勘查时，尽可能的采用逐项勘查方法进行。对于数量多、区位相近、结构用途相当的房屋建筑物，通过抽样勘查能够较为准确推断出所有房屋建筑物状态时可以采用抽样勘查。采用抽样勘查方式实施现场勘查的，应该选择足够数量的、具有代表性的房屋建筑物进行逐项勘查。资产评估专业人员应当了解抽样勘查的局限性，充分考虑抽样风险，在制定抽样勘查方案时，应当对抽样风险进行评估，同时在评估报告中进行披露。
三、房屋建筑物的评定估算
1.采用资产基础法评估企业价值时，应关注房屋建筑物的账面构成，明确账面价值是否包含相关税费、土地使用权、道路围墙、设备基础等地上其他投入，根据评估目的、账面构成情况，合理确定评估范围和价值内涵。
2.采用重置成本法评估房屋建筑物。
（1）资产评估专业人员应当根据评估对象自身状况和市场状况，合理选择评估路径，通常情况下，对工业性质的自用房屋建筑物多采用房地分估路径下的重置成本法进行评估。
（2）房地分估路径下的重置成本法评估房屋建筑物的公式如下：
房屋建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润
（2）重置成本应当是社会一般生产力水平的客观成本。
（3）建安综合造价的确定。房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价、安装工程造价以及装修工程造价。可以根据资料收集情况选择重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等一种或多种方法综合确定建安综合造价。
（4）前期费用及其他费用的确定。前期费用及其他费用主要包括筹建费用、可行性研究、规划费、设计费、地质勘查费、场地平整费、临时设施费等；间接费用主要包括文物调查费、监理费、造价咨询费、城市基础设施配套费、人防工程异地建设费、白蚁防治费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时道路占用费、建设单位管理费和其他相关费用。
对于前期费用及其他费用，测算时需要关注计取依据、来源，注意相关文件的有效性。对原文件依据已废止仍需参照的，底稿中进行必要的分析说明。以被评估单位实际情况进行推算分析的，需要关注计算口径，避免出现与相关设备等间接成本测算口径和相关数据的冲突。
（5）资金成本的确定。资金成本根据合理的建设周期，按照评估基准日的贷款利率，以建安综合造价和前期费用及其他费用的和为基数确定。
建设周期可根据房屋建筑物实际状况，参考相应的建筑工程工期定额、安装工程工期定额合理估计。由于是企业价值评估涉及的房屋建筑物评估，所采用的建设周期并非针对某一建筑个体而言，而是基于被评估单位一次性建成最小建设规模产能所需的时间周期。
贷款利率可在根据全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR），并结合当地金融市场行情合理确定。
（6）合理利润的确定。合理利润系指被评估单位自行建造或以发包形式建造房屋建筑物过程中创造的、对其投入和付出的一种必要的合理回报。企业自用房屋建筑物的合理投资利润，一般通过未来的生产经营以折旧的形式逐步实现。企业价值评估中，资产评估专业人员可以根据包括房屋建筑物在内的整体固定资产投资规模的大小、建设周期的长短、建设过程的复杂程度、承包方式（EPC 或 E+P+C 等）的不同，以及未来的预计经营业绩等因素，综合分析、判断是否计取以及如何计取房屋建筑物的合理投资利润。
（7）资产评估专业人员应当综合考虑可能引起房屋建筑物贬值的主要因素，估算各种贬值。房屋建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定房屋建筑物的实体性贬值时，通常综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。评估中，资产评估专业人员应结合企业整体评估中对企业自身经营业绩、行业发展景气程度等因素，考虑被评估房屋建筑物可能存在的功能性贬值和经济性贬值，尤其是部分产能过剩、行业长期处于亏损状态的被评估单位。评估中，可以将被评估房屋建筑物连同所占用土地使用权和机器设备，构成一项资产组，以资产组的形式总体确定其可能存在的无形贬值。
3.采用市场法、收益法评估房屋建筑物。
（1）对于财务上将房屋建筑物和土地使用权合并核算商业、住宅、办公等性质的不动产，可以选用市场法、收益法进行评估。
（2）采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，可以参考本指引第十节《投资性房地产的评估》的相关要求。
（3）采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，需关注市场法或收益法评估结果是否包含企业尚有在容积率允许范围内继续建造的空地，如未包含，通常需对该部分空地单独进行评估。
（4）采用市场法评估房屋建筑物时，对于案例来自于网络报价的，需特别关注网络报价价值内涵及市场议价等因素。
（5）采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，评估结论通常包括土地使用权价值，资产评估专业人员可以根据被评估单位财务核算方式在房屋建筑物与土地使用权评估价值中进行合理分摊，避免重复或者遗漏，同时在资产评估明细表及资产评估报告中披露。
4.对于已经取得合法的建设手续，拥有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，尚未领取不动产权证（房屋所有权证）的房屋建筑物，视同权证齐全进行评估，但不计取相应的办证费和未缴的相关规费；对于尚未办理规划许可、尚未缴纳相关规费的房屋建筑物，评估中不计取相关规费。
5.通常情况下，对固定资产中可能存在的维修改造工程，如在相关资产评估时已考虑了该工程的影响，该项工程评估为零。
6.如果存在隐蔽工程或者客观原因等限制因素，无法对房屋建筑物进行现场勘查，评估专业人员应当采取必要的措施加以判断并在评估报告中进行披露。
第十三节 在建工程的评估
一、在建工程的概念
在建工程，指企业的固定资产新建、改建、扩建、改良或者技术改造、设备更新、大修理等尚未完工的工程，即正在建设尚未竣工投入使用的工程。在建工程通常按“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程等进行明细核算。
二、在建工程的核查验证
1.获取在建工程（土建、设备安装）评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，结合在建工程减值准备科目和报表数核对是否相符；
2.查阅主要在建工程项目的采购合同、工程承包合同、概预算书、付款凭据等原始资料，结合预付账款（预付工程款、材料款）、其他应付款等科目，核查在建工程的账面金额的真实性；
3.了解在建工程的投资规模、投资期限、建造方式、开工与竣工时间、各期投资金额等，与相关项目批复、内部决策程序、采购、施工、承包合同、预决算单、结算与付款记录是否一致；
4.了解在建工程中利息资本化、建设单位管理费及其他待摊投资的归集和分摊情况，尤其需要结合在建工程的合理周期，分析是否存在不合理的资本化利息，费用构成中是否混入其他应当计入产品成本或期间费用的项目；
5.对主要在建工程实施现场勘查，了解工程的形象进度、付款进度。
三、在建工程的评定估算
对在建工程采用重置成本法进行评估。其中，土建工程参照房屋建筑物的评估思路确定评估值，设备安装工程参照机器设备的评估思路确定评估值。对于仅仅发生前期工程费的在建工程也可以按照核实后账面值确定评估值；对于建设周期比较长、完工进度比较高、建设过程比较复杂的大型基建投资在建工程，在必要及切实可行的情况下，可以结合工程承包方式（EPC 或 E+P+C 等）、项目预期投资效益等因素，考虑一定比例的建设单位合理利润。
对于商业性、经营性在建工程（如写字楼、商场等）可以选择采用假设开发法评估。由于在建工程达到完工状态后由企业自持而非对外转让，因此，在采用假设开发法评估时无须考虑土地增值税。
3.评估在建工程时，如果在建工程实际付款进度与实际完工进度存在差异，可在必要的情况下按照实际完工进度评估在建工程价值，同时预估账面未反映的应付未付工程款，并在资产评估报告中披露。
4.对于长期非正常停工的在建工程，资产评估专业人员需要在了解分析停工原因、未来规划等因素基础上，分析续建的可能性，判断是否需要扣除可能存在的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。当判定无法复工续建的情况下，已发生的在建工程成本可能为没有价值的沉没成本。
第十四节 使用权资产与租赁负债的评估
一、使用权资产与租赁负债的概念与计量
根据《企业会计准则第 21 号——租赁（2018）》的规定，租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债。
1.使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。资产评估专业人员应当了解被评估单位使用权资产的账面价值构成。通常情况下，企业拥有的使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
（3）承租人发生的初始直接费用；
（4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
2.租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。
租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。
承租人增量借款利率，是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。
租赁付款额，是指承租人向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
（3）购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；
（5）根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。
二、使用权资产和租赁负债的核查验证
1.获取使用权资产评估申报明细表、租赁负债评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；
2.获取租赁合同，并检查租赁合同中关于租赁款金额大小、支付方式、租赁期及租赁结束后相关资产的处置等主要内容，核查使用权资产和租赁负债的计量是否恰当，了解使用权资产的账面价值构成。
3.核实使用权资产的折旧计提是否符合企业会计政策的规定，租赁负债在租赁期内各期间的利息费用计算是否恰当，相关的会计处理是否正确。
三、使用权资产和租赁负债的评定估算
1.根据市场调查，了解使用权资产在相同地区及行业的租赁市场价格，结合使用权资产的具体特点，合理预测使用权资产剩余租赁期内的市场租金，并采用一定的折现率折现加总，以确定使用权资产的评估值。评估中，根据租金支付方式，合理选择采用期初折现、期中折现或期末折现模型，并针对租赁资产（房地产、机器设备等）的特点，考虑租赁合同约定的物业管理费、水电费、维修费的承担方式对使用权资产价值的影响。
2.对租赁负债按照核实后的账面价值确定评估值。
第十五节 土地使用权的评估
一、土地使用权的概念和计量
（一）土地使用权的概念
土地使用权，是指根据《企业会计准则第 6 号—无形资产》及其应用指南作为无形资产核算的土地使用权，不包括作为投资性房地产核算以及房地产开发企业作为存货核算的土地使用权。
企业取得的土地使用权通常确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物通常分别确认为无形资产和固定资产；外购土地及建筑物支付的价款需要在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，全部作为固定资产。
（二）土地使用权的计量
1.初始计量。作为无形资产核算的土地使用权按照成本进行初始计量,成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2.后续计量。作为无形资产核算的土地使用权后续计量包括摊销和减值。
二、土地使用权的核查验证
对土地使用权进行核查验证是土地使用权评估的必要程序，通过核查验证，了解土地的登记状况、权利状况和利用状况，对影响土地使用权价值的一般因素、区域因素和个别因素进行全面、客观的调查，核实土地使用权实物的存在性、完整性和权属的完备性。
（一）获取无形资产——土地使用权评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，结合累计摊销、无形资产减值准备科目与报表数核对是否相符。
（二）收集并核查验证评估所需资料。
资产评估专业人员应结合土地使用权的实际情况，收集评估所需资料并对收集的资料进行核查验证。
1.权属资料：土地使用权出让（转让）合同、建设用地规划许可证、不动产权证（土地使用证）、他项权证等资料。
通过查阅上述资料的原件，核查土地使用权权属是否存在瑕疵，是否存在已设定抵押、被查封等权利限制。在必要的情况下可会同被评估单位前往登记部门打印不动产登记簿，核实权属资料的真实性。
2.财务资料：土地出让价款（转让款）支付凭证、契税及相关税款完税凭证、土地开发费支付凭证等。
通过抽查凭证、核对相关款项支付合同、发票的方式，核实了解土地使用权账面价值及其构成，明确账实是否相符、入账是否合理，是否欠缴税费、款项等情形。
3.政策法规资料：与评估对象有关法律法规、基准地价及其修正体系等资料。
（三）土地使用权的现场勘查。
1.资产评估专业人员通过现场勘查的方式对土地使用权进行核查验证，全面了解土地使用权的一般因素、区域因素和个别因素。通过对申报的土地使用权进行核查验证，对已获取的资料进行核验，并补充收集评估所需的其他资料，明确土地使用权是否存在、权属是否清晰。根据场勘查结果补充、完善资产评估申报明细表。
2.现场勘查时应关注土地使用权的坐落、位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。
3.拍摄反映对土地使用权及周边情况的照片等影像资料。
4.制作现场勘查记录，对现场勘查的时间、对象、内容、结果进行记录（有必要的情况下还应绘制示意图），领勘人、现场勘查人应当在勘查记录上签字。现场勘查记录可以采用文字或表格的形式，记录的内容应真实、客观、清晰。通常包含以下几方面内容：
（1）基本信息：反应土地名称、证号、坐落、使用权人、面积、使用权类型、证载用途与实际用途、年期等基本信息。
（2）权属状况。主要为反应土地权属状态的信息，包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封等情况等。
（3）区域因素。包括产业集聚程度、位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、环境条件、规划及土地使用限制和自然条件等。
（4）个别因素。包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、四至、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
5.资产评估专业人员对土地使用权进行现场勘查时，应进行逐项勘查。当采用市场法评估时，还需要对选取的可比参照物进行市场调查和必要的现场勘查。
三、土地使用权的评定估算
（一）一般企业的土地使用权通常为国有出让工业用地，可采用成本逼近法、市场法及基准地价修正法进行评估，其他商办用地通常连同地上建筑物采用市场法或收益法以房地合一方式评估。在企业价值评估涉及的土地使用权评估中，除遵循《资产评估执业准则——不动产》的相关规定外，针对不同的评估方法还需要关注以下基本事项：
1.成本逼近法
（1）成本逼近法的基本公式。
土地使用权评估价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（2）计算土地取得费时，土地取得成本应通过调查当地正常情况下因取得土地实际发生的客观费用水平确 定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准差异的合理性。国家或地方拟从土地岀让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新増建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地 增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本。
（3）计算土地开发费时，应按照土地实际开发程度进行评估，并避免与房屋建筑物、道路、围墙、地坪、室外管网等地上设施重复计算。
（4）土地增值收益的测算思路、方法、以及测算过程应科学、合理、可信。地方已经公布经科学论证的土地增值收益的，以公布的土地增值收益计算；对未公布土地增值收益的地区，资产评估专业人员可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。
（5）当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正。
（6）企业作为无形资产核算的土地使用权通常为已出让土地时，还应进行剩余使用年期修正。
（7）采用成本逼近法评估土地使用权时，应当选用需要支付的区域客观费用来确定各项费用，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、土地增值。
（8）区域和个别因素的修正。资产评估专业人员应当知晓，区域和个别因素修正前的评估值通常系一定范围内不同土地级别地价的平均值，而非一定为被评估土地自身土地级别下的价值，因此需要结合其土地级别等情况进行区域和个别因素的修正，修正时需注意与基准地价系数修正法中修正因素及参数的区别与联系，通常不宜直接采用基准地价系数修正法的修正系数。
2.市场法
（1）资产评估专业人员应当知晓，不同地区的经济、产业、土地等营商政策可能会对土地一级市场（出让）与二级市场（转让）之间的价格产生影响，在切实可行的情况下应选择最合理市场中的交易案例。
（2）收集可比参照物的交易信息，可比参照物信息真实可靠、价格内涵明确，尽可能地建立与评估对象一致或可以修正的可比基础，交易时间与评估基准日差异一般不超过三年。
（3）谨慎选取采用竞价轮次多、溢价率高的可比参照物以及历史最高或最低地价水平的可比参照物。
（4）对可比参照物进行期日修正时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价、市场交易案例土地价格的变化情况测算。
3.基准地价修正法
（1）基准地价修正法主要适用于政府已公布基准地价，具有完备的地价修正体系的区域内地价评估。
（2）采用基准地价修正法评估土地价值时，应选择正在执行的基准地价。
（3）当基准地价公布时间较长，应在评估报告中介绍使用基准地价修正法的必要性和基准地价体系的可用性，同时分析土地市场变化，并进行相应的期日修正。
（二）采用资产基础法评估企业价值时，应关注土地使用权的账面构成，明确账面价值是否包含相关税费、地上设施等其他投入，根据评估目的、账面构成合理确定评估范围和价值内涵，合理估算土地使用权价值。通常情况下，企业价值评估时涉及的土地使用权评估结果包括土地的受让价格和契税等。基于评估时点原则和资产基础法的原理，评估中一切取价标准应为评估基准日有效的价格标准，因此，契税需要依据现行税法的规定，以重新取得土地使用权价格为基础确定。
（三）当土地使用权存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
（四）当土地使用权实际用途与权证记载用途不一致时，一般应按权证记载用途评估。但资产评估专业人员应当调查了解被评估土地使用权所在区域的规划情况，分析土地使用权实际用途的可持续性。对于明确符合规划用途的，应当充分考虑规划用途调整及相对应市场的实际交易情况对被评估土地使用权价值的影响，即应当在评估中扣除土地性质、用途改变可能需要补缴的出让金或地价款。对于房地产实际用途无法持续的视具体情况进行评估。当存在上述情形时，资产评估专业人员应在资产评估报告中予以充分披露。
（五）矿山开采企业的矿井、采矿场、尾矿堆场用地的年期修正时，如矿产资源可开采年限低于剩余土地使用年限时，年期修正应依资源可开采年限确定。
（六）关注不同权利状态的土地使用权价值的差异。企业拥有的土地使用权通常为出让土地使用权，在个别情况下，也可能存在授权经营土地使用权、划拨土地使用权及租赁土地使用权的情形。其中，授权经营土地使用权在评估中应考虑权利处置限制对其价值的影响；划拨土地使用权评估时，应关注其与出让土地使用权之间的权利差别对价值的影响，在采用成本逼近法评估时，通常考虑正常的土地取得成本、开发成本、利息和利润，不再计取土地增值收益，也可以采用先评估出让土地使用权价值，再扣减土地增值收益的办法确定划拨土地使用权价值。
（七）地上建筑物的存在有可能对于其所占有的土地使用权价值造成减损，资产评估专业人员应合理分析地上建筑物对土地使用权价值的影响，如果地上建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当计算该损失金额并予以扣除。必要时，可连同地上房屋建筑物、机器设备构成资产组，一并考虑可能存在的经济性贬值或功能性贬值。
（八）关注当地产业政策对土地价格的影响。不同地区的产业政策不同，土地一级市场的价格水平各异。有的地区为招商引资而出台了与用地成本有关的优惠政策，在企业满足一定的投资强度和纳税指标时，以不同方式给予企业一定的“政府补助”（在资产负债表中反映为“递延收益”）；而另一些地区则由于土地资源有限、用地指标紧张，在土地出让过程中除了要求企业支付土地出让金以外，还需要支付耕地占用税、耕地占补平衡指标费、拆迁补偿等其他税费，因此，相对于土地一级市场的挂牌价而言，企业的实际用地成本大幅度增加。评估中需要充分考虑企业的实际拿地成本、用地条件、现行产业政策、一级市场挂牌价的内涵等因素，合理确定土地使用权评估结果的价值构成。
（九）在土地使用权评估中，可以根据情况考虑企业拥有的诸如长江岸线使用权、海域使用权等具有垄断性质的资源对土地使用权价值的影响，当采用收益法以外的其他方法评估时，应考虑垄断地租修正。如当地政府部门发布此类土地或岸线使用权、海域使用权基准价格，或存在挂牌出让、转让价格时，也可以采用市场法单独评估岸线使用权或海域使用权价值。
第十六节 矿业权的评估
一、矿业权类别
矿业权包括探矿权和采矿权。探矿权是指在依法取得的勘查许可证规定的范围内，勘查矿产资源的权利。采矿权是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。
企业价值资产基础法评估中，对于企业拥有的矿业权资产通常由委托人另行委托专业的矿业权评估机构评估并出具矿业权评估报告，资产评估机构依照利用专家准则的要求引用上述矿业权评估报告的评估结论。在引用专业机构专业评估报告时应履行必要的核查验证程序，对引用专业机构的评估结论承担引用责任。
在具备专业胜任能力的情况下，对企业价值评估中涉及的矿业权价值也可以由本资产评估机构自行评估。
二、矿业权的核查验证
首先，获取无形资产——矿业权评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，结合累计摊销、无形资产减值准备科目与报表数核对是否相符。
其次，应对被评估单位提供的资料和相关情况进行必要的核查验证。如果现场勘查是可行的和必要的，应进行现场勘查。在因客观条件限制无法进行现场勘查，或者初步判断现场勘查无法满足核查目的，应当采取其他必要的尽职调查手段以达到核查目的，并在评估报告中披露限制原因及其他尽职调查手段。
最后，在对矿业权进行核查时还需要关注以下事项：
1.企业取得矿业权时是否符合矿业权转让规定的条件。如是否已按照国家有关规定缴纳采矿权探矿权使用费、采矿权探矿权出让收益，探矿权是否完成最低投入，矿业权权属是否有争议，是否达到持有期限等。
2.核查企业取得矿业权时涉及的矿业权权属。矿业权权属包括有效的矿产资源勘查许可证、采矿许可证。 以合法拥有的探矿权申请采矿权、生产矿山变更矿区范围等过程中取得的划定矿区范围批复文件可以与原权属文件一并作为矿业权权属文件，并应在评估报告中充分披露划定矿区范围的有效期及其对经济行为实现、评估结论等可能产生的影响。
3.核查企业取得矿业权的方式（出让取得、转让取得）、出让合同及出让收益、转让（购买）合同和价格以及相关费用的缴纳情况等。资产评估专业人员应关注矿业权取得的方式和账面价值的真实性，这是合理评估矿业权价值及相关负债的基础。
三、矿业权的评定估算
（一）矿业权的评估方法
矿业权有收益法、成本法和市场法三类评估方法。
根据评估目的、评估对象及其对应的勘查区或矿产资源的勘查开发工作程度以及资料收集情况等相关条件，结合矿业权评估方法规范中收益法、成本法和市场法三类评估方法的适用范围和前提条件，分析三类评估方法的适用性，恰当选择具体评估方法。
（二）矿业权的评定估算
1.收益法
收益法，是基于预期收益原则和效用原则，通过计算待估矿业权所对应的矿产资源储量开发获得预期收益的现值，估算待估矿业权价值的技术路径，是一类评估方法的总称。
收益法包括折现现金流量法、折现剩余现金流量法、剩余利润法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法五种。
（1）折现现金流量法
矿业权评估中的折现现金流量法，是将矿业权所对应的矿产资源勘查、开发作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与净现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。其计算公式为：
折现现金流量法通常适用于详查及以上勘查阶段的探矿权评估和赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查探矿权评估，以及拟建、在建、改扩建矿山和具备折现现金流量法适用条件的生产矿山的采矿权评估。
（2）收入权益法
收入权益法是基于替代原则的一种间接估算采矿权价值的方法。是通过采矿权权益系数对销售收入现值进行调整，作为采矿权价值。采矿权权益系数反映采矿权评估价值与销售收入现值的比例关系。其计算公式为：
收入权益法适用于矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型的、且不具备采用其他收益途径评估方法条件的采矿权评估，还适用于服务年限较短的生产矿山，以及资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于 5 年的采矿权评估。
2.成本法
成本法是指基于贡献原则和重置成本的原理，即现时成本贡献于价值的原理，以成本反映价值的技术路径，是一类评估方法的总称。成本法适用于矿产资源预查和普查阶段的探矿权评估，但不适用于赋存稳定的沉积型大中型矿床中勘查程度较低的普查阶段的探矿权评估。
成本法主要为勘查成本效用法。勘查成本效用法，是指采用效用系数对地质勘查重置成本进行修正，估算探矿权价值的方法。适用于投入少量地表或浅部地质工作的预查阶段的探矿权评估，或者经一定勘查工作后找矿前景仍不明朗的普查探矿权评估。其计算公式为：
3.市场法
市场法是指根据替代原理，通过分析、比较评估对象与市场上已有矿业权交易案例异同，间接估算评估对象价值的技术路径。是一类评估方法的总称。
市场法包括可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法。
市场法适用于所有矿业权评估业务。
四、资产评估专业人员在矿业权评估中应注意的事项
1.评估取价依据包括与矿业权评估相关的税费政策性文件、利用的专业报告及评估中收集的有关信息资料等。专业报告通常包括矿山设计文件、地质勘查文件、矿产资源储量报告及企业财务报告等。
2.无论矿业权评估采用何种评估方法，得出的评估结论实际成为企业总资产价值的一部分，但矿业权评估结果可能包含的未缴出让收益、环境治理义务等负债，资产评估专业人员在评估企业股东全部权益价值时应予充分关注。
3.采用收益法对企业股权转让涉及的矿业权评估应关注如下事项：
（1）收益法评估参数中的资源储量应按照《矿业权评估利用资源储量指导意见》相关规范，以地质勘查文件、矿产资源储量报告为依据确定评估利用的资源储量。评估涉及的地质勘查文件和矿产资源储量报告等，根据相关主管部门规定应进行评审和评审备案的，通常应当根据评审备案的文件确定矿产资源储量。收益法评估参数中的年开采量应与政府规定的年开采量保持一致。
（2）矿业权评估中确定固定资产、无形资产等长期资产的初始投资时，通常利用固定资产、土地使用权、无形资产和其他长期资产的评估结论，并注意矿业权与其他相关资产的匹配关系。
（3）评估专业人员应关注矿山企业固定资产仅有少量投资、过高投资或超长建设期等不同情况，根据企业实际投资情况对开发利用方案进行必要的调整。
（4）矿业权评估时应该关注矿业权评估中年现金流量与企业价值评估中年现金流量的差异。
（5）矿山企业会计报表反映的盈利状况并不是采取收益法进行矿业权评估的必要条件。对于经营亏损的矿山企业采矿权评估，应谨慎利用企业财务报告信息确定矿业权评估参数，特别应注意分析管理费用中非正常费用、各项营业外支出（非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等）和以前年度损益调整事项，以及本年度发现的重要前期差错更正涉及调整以前年度损益的事项。矿业权评估应合理扣除调整，确定经营成本。
4.采用成本法对矿业权评估时应关注如下事项：
（1）矿业权人投资勘查矿产资源的，矿业权价值以已投入的有关有效的勘查工作成本的现值确定。
（2）矿业权人通过市场购买方式取得的矿业权，可以购买成本为基础，并考虑矿业权人取得矿业权后再投入的有关有效的勘查工作成本，确定矿业权价值。
（3） 矿业权人通过缴纳矿业权出让收益方式（或其他取得方式）取得的矿业权，可以缴纳出让收益为基础，并考虑矿业权人取得矿业权后再投入的有关有效的勘查工作成本，确定矿业权价值。
5.采用市场法对矿业权评估应关注如下事项：
（1）相似参照物通常以招标、拍卖、挂牌等形式形成的交易案例，不应选取以处置矿业权出让收益为目的的交易案例。
（2）在切实和可行的情形下，应选择满足该方法条件的、一定数量的相似参照物。
（3）应充分分析相似参照物成交价格和市场交易环境，并参照相关规范的要求对所确定的可比因素进行调整。
五、引用专业机构评估结论时应注意的事项
1.矿业权评估范围是否与企业拥有的矿业权范围一致；
2.矿业权评估中确定的评估基准日与企业价值评估基准日是否一致；
3.矿业权评估中的评估利用储量与企业评估基准日时实际拥有的储量是否一致；
4.矿业权评估中采用的开发利用方案与企业实际情况是否一致，开发利用方案的调整是否合理、可行；
5.矿业权评估中利用固定资产投入、矿产品销售价格、开发成本费用与企业价值评估中采用的参数是否匹配；
6.核实矿业权出让收益的缴纳情况。
第十七节 无形资产的评估
本节所称无形资产系指土地使用权、矿业权以外的其他无形资产。
一、无形资产的基本概念及特点
（一）无形资产的概念与分类
无形资产是指特定主体拥有或者控制的，不具有实物状态，能持续发挥作用并且能带来经济利益的资源。无形资产包括专利权、商标权、著作权、专有技术、客户关系、特许经营权、合同权益、域名等。
根据《中华人民共和国专利法》的规定，专利可分为发明权利、实用新型专利和外观设计专利。发明专利权目前的法律保护期限为 20 年，实用新型专利权和外观设计专利权的期限为 10 年。根据《专利资产评估指导意见》，专利资产是指专利权人拥有或者控制的，能持续发挥作用并且能带来经济利益的专利权益。
非专利技术是指先进、实用但未申请专利的技术秘密，包括设计图纸、配方、数据公式，以及技术人员的经验和知识等。
商标权是指商品生产者或经营者依照法定程序向国家有关部门申请注册并取得对该商标的占有、使用、收益和处分的权利。根据《商标资产评估指导意见》，商标资产是指商标权利人拥有或者控制的，能持续发挥作用并且能带来经济利益的注册商标权益。
著作权是指文学、艺术作品和科学作品的创作者依照法律规定对这些作品所享有的各项专有权利。根据《著作权资产评估指导意见》，著作权资产是指著作权权利人拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且能带来经济利益的著作权的财产权益和著作权有关权利的财产权益。
客户关系是指企业通过掌握的客户资源和信息，可以与已经存在的客户保持经常性接触建立业务关系，这种业务关系可以是通过协议约定的，也可以是没有协议约定的，这种关系预计可以为企业持续产生预期收益。
特许经营权是指由权力当局授予个人或法人实体的一项特权；商业特许经营权就是特许人授予受许人的某种权利，在该权利之下，受许人可以在约定的条件下使用特许人的某种工业产权或知识产权，特许经营分为以下六种基本类型：商标特许经营、产品特许经营、生产特许经营、品牌特许经营、专利及商业秘密特许经营和经营模式特许经营。
合同权益是指供应/服务协议属于通过合同、协议约定的权益。
域名是指是 Internet 网络上的一个服务器或一个网络系统的名字，在全世界，域名都是唯一的，全世界接入 Internet 网的人都能够准确无误的利用域名访问到公司的网站。
